El cambio de inquilino es el momento que más gestión requiere en el alquiler de una plaza de garaje. No es complicado, pero hay pasos que conviene hacer en el orden correcto para evitar problemas con la fianza, el IVA o el solape entre el contrato saliente y el entrante. Esta guía te lleva por el proceso completo.
Cuándo y cómo se produce un cambio de inquilino
Hay tres situaciones habituales:
| Situación | Quién toma la iniciativa | Plazo de preaviso habitual |
|---|---|---|
| El inquilino quiere irse voluntariamente | Inquilino | Lo que diga el contrato (habitualmente 15-30 días) |
| El propietario no quiere renovar | Propietario | Lo que diga el contrato (habitualmente 15-30 días) |
| El inquilino no paga y hay resolución por impago | Propietario | Sin preaviso — resolución por causa de incumplimiento |
Si el contrato no dice nada sobre el preaviso
Al regirse por el Código Civil (no por la LAU), si el contrato no establece un plazo de preaviso, se aplica el artículo 1581: el contrato se entiende celebrado por meses cuando la renta es mensual, y se renueva automáticamente si ninguna parte lo denuncia al finalizar el periodo. Para evitar la tácita reconducción (renovación automática), hay que comunicar la no renovación con al menos 15-30 días de antelación al siguiente cobro. Lo ideal es que esto esté estipulado en el contrato desde el principio.
Paso 1: la comunicación de fin de contrato
Cuando el inquilino comunica que se va, o cuando tú decides no renovar, hay que dejar constancia escrita. Un simple mensaje de WhatsApp puede servir como prueba, pero es más robusto un correo electrónico o, en casos con conflicto potencial, un burofax.
La comunicación debe indicar:
- La fecha de finalización del contrato.
- La fecha límite para devolver las llaves y el mando.
- El importe de la fianza retenida y los plazos para su devolución.
Paso 2: revisión del estado de la plaza
El día que el inquilino entrega las llaves, revisa la plaza en su presencia. Comprueba:
- Que la plaza está libre de objetos del inquilino (herramientas, ruedas, cajas).
- Que no hay daños atribuibles al inquilino: manchas graves de aceite, desperfectos en el suelo o en las paredes del box, daños en la cerradura.
- Que el mando o dispositivo de acceso funciona correctamente.
- Que las llaves y mandos entregados al inicio son los mismos que se devuelven.
Si tienes fotos del estado inicial de la plaza (tomadas al firmar el contrato), úsalas como referencia. Si no las tienes, este es el momento de aprender para el próximo inquilino.
Qué hacer si hay daños
Los daños que van más allá del desgaste normal de uso son imputables al inquilino y pueden descontarse de la fianza. Lo que se considera desgaste normal: leves marcas en el suelo por el paso del vehículo, pequeñas rozaduras en las paredes del box por uso cotidiano. Lo que es daño imputable: manchas de aceite extensas no comunicadas, rotura de la cerradura del box, desperfectos por golpes.
Si el coste de reparación supera la fianza, puedes reclamar la diferencia al inquilino. Tendrás que documentar el daño con fotos y presupuesto de reparación.
Paso 3: devolución de la fianza
La fianza debe devolverse en un plazo razonable desde que el inquilino entrega las llaves y la plaza está en correcto estado. La práctica habitual en plazas de garaje es devolver la fianza en el plazo de 15-30 días desde la entrega de llaves.
Descuentos sobre la fianza
Puedes descontar de la fianza:
- El coste de reparación de daños documentados y atribuibles al inquilino.
- Mensualidades de alquiler impagadas (si las hubiera).
- El coste de reposición del mando si no ha sido devuelto.
Lo que no puedes descontar:
- El desgaste normal por uso correcto de la plaza.
- La cuota de comunidad del período en que la plaza estuvo ocupada (eso es un gasto del propietario).
- Gastos que no están documentados.
La factura de la fianza
Si decides hacer descuentos sobre la fianza, comunícaselo al inquilino por escrito detallando cada concepto y su importe. La transparencia en este paso evita el 90 % de los conflictos posteriores.
Paso 4: cancelación de la domiciliación bancaria (recibo SEPA)
Si el alquiler se cobraba mediante cargo automático en la cuenta del inquilino, comunica a tu banco la cancelación del mandato SEPA para que no se generen nuevos cobros una vez finalizado el contrato. Esto es un trámite bancario: dar de baja la domiciliación del recibo del alquiler.
El IVA es un asunto separado y el banco no interviene en él: asegúrate de que la última factura del período alquilado ha sido correctamente emitida y de que el IVA devengado queda declarado en el próximo Modelo 303 trimestral.
Paso 5: preparar la plaza para el nuevo inquilino
Antes de publicar el nuevo anuncio:
- Limpia la plaza: retira cualquier resto del inquilino anterior y limpia las manchas de aceite si las hay. Una plaza limpia se alquila más rápido y a mejor precio.
- Comprueba el estado del mando y la cerradura: si hay daños o desgaste, reemplázalos antes de la entrega.
- Haz fotos nuevas si las anteriores eran malas o si ha habido cambios en la plaza.
- Revisa el precio de mercado: si han pasado meses o años desde el último alquiler, los precios pueden haber cambiado. Comprueba qué se pide en portales similares antes de fijar el nuevo precio.
Paso 6: publicar el nuevo anuncio y firmar el nuevo contrato
Con la plaza lista, publica el anuncio. No reutilices el contrato del inquilino anterior: genera uno nuevo con la fecha correcta, el nuevo precio y los datos del nuevo inquilino. Cualquier cláusula que hayas aprendido que faltaba en el contrato anterior es el momento de añadirla.
¿Cuánto tiempo suele estar vacía una plaza entre inquilinos?
En zonas de alta demanda (centros urbanos de Madrid, Barcelona, Valencia), una plaza bien anunciada puede alquilarse de nuevo en 3-7 días. En zonas de demanda media, el plazo habitual es de 2-3 semanas.
Los meses sin inquilino suponen una pérdida de ingresos que se puede minimizar:
- Teniendo el anuncio preparado antes de que el inquilino se vaya (si sabes con antelación la fecha de salida).
- Respondiendo rápido a las consultas del nuevo anuncio.
- Teniendo el contrato listo para firmar de inmediato.
Checklist completo del cambio de inquilino
| Paso | Acción | ¿Hecho? |
|---|---|---|
| 1 | Comunicación escrita del fin de contrato (fecha, condiciones) | ☐ |
| 2 | Revisión del estado de la plaza con el inquilino presente | ☐ |
| 3 | Fotos del estado final de la plaza | ☐ |
| 4 | Recepción de llaves, mandos y dispositivos de acceso | ☐ |
| 5 | Devolución de fianza (o comunicación de descuentos documentados) | ☐ |
| 6 | Cancelación de domiciliación bancaria y mandato SEPA | ☐ |
| 7 | Emisión de la última factura con IVA del período | ☐ |
| 8 | Limpieza y revisión de la plaza | ☐ |
| 9 | Comprobación del precio de mercado actual | ☐ |
| 10 | Publicación del nuevo anuncio con fotos actualizadas | ☐ |
| 11 | Firma del nuevo contrato antes de entregar las llaves | ☐ |
Preguntas frecuentes
¿Puedo retener la fianza si el inquilino se va sin preaviso? Depende de lo que diga el contrato. Si el contrato establece un plazo de preaviso y el inquilino no lo respeta, puedes retener de la fianza el importe equivalente a los días de preaviso incumplidos. Si el contrato no dice nada, es más difícil justificar la retención por falta de preaviso.
¿Qué pasa si el inquilino no devuelve el mando? Puedes descontar el coste de reposición del mando de la fianza. Si el coste supera la fianza, puedes reclamar la diferencia al inquilino. Guarda el comprobante de compra del nuevo mando como justificante.
¿Tengo que hacer un nuevo alta en Hacienda para el nuevo inquilino? No. Si ya estás dado de alta como arrendador (Modelo 036 o 037), no necesitas hacer nada nuevo en Hacienda cuando cambias de inquilino. Solo asegúrate de que las facturas del nuevo inquilino están correctamente emitidas a su nombre y con sus datos fiscales.
¿Puedo subir el precio al cambiar de inquilino? Sí. Al regirse el contrato por el Código Civil y no por la LAU, no hay ninguna limitación legal al aumento de precio entre contratos. Cada nuevo contrato es un acuerdo nuevo entre las partes. Puedes fijar el precio que consideres adecuado según el mercado.
¿Tengo que comunicar a la comunidad de propietarios el cambio de inquilino? No es obligatorio salvo que los estatutos de la comunidad lo exijan. En la práctica, informar al administrador de la identidad del nuevo inquilino puede ser conveniente en algunas comunidades para facilitar el acceso a zonas comunes o la gestión de incidencias.
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