Cómo calcular el cashflow de una plaza de garaje (con ejemplos reales)

El cashflow es el dinero que realmente entra en tu cuenta cada mes después de pagar todos los gastos. No es lo mismo que la rentabilidad bruta, que ignora los costes, ni que la rentabilidad neta, que suele calcularse anual. El cashflow mensual es el número que más importa al inversor que vive de sus rentas: ¿cuánto me queda a mí cada mes?

La fórmula del cashflow mensual

Cashflow mensual = Ingresos por alquiler – Gastos mensuales – Impuestos mensuales

Parece simple, pero el error más común es olvidar algún gasto o no provisionar correctamente los impuestos.

Ingresos: qué cuenta y qué no

El único ingreso habitual de una plaza de garaje es el alquiler mensual. A diferencia de una vivienda, no hay suministros que repercutir, ni gastos extraordinarios que cargar al inquilino.

Si el inquilino es una empresa o autónomo, el alquiler lleva IVA del 21 % que recaudarías tú y declararías trimestralmente — no es un ingreso tuyo, sino un impuesto que gestionas. Si el inquilino es un particular, el IVA también aplica y funciona igual.

Ejemplo: Alquilas tu plaza a un particular por 80 €/mes. Le cobras 80 € + 21 % IVA = 96,80 € al mes. De esos 96,80 €, los 16,80 € de IVA van a Hacienda cada trimestre. Tu ingreso real es 80 €.

Gastos: todos los que debes incluir

Gastos fijos mensuales

Lo que NO es un gasto mensual pero afecta al cashflow real

• Gastos de compra (ITP, notaría, registro): son un desembolso inicial que reduce la rentabilidad efectiva pero no aparece en el cálculo mensual. Se amortiza con el tiempo.
• IRPF: se paga una vez al año en la declaración de la renta, pero conviene provisionarlo mensualmente para no tener sorpresas.

Cálculo del IRPF: cómo provisionarlo cada mes

Los ingresos netos del alquiler de una plaza de garaje tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, sin posibilidad de aplicar la reducción que tiene el alquiler de vivienda. Pagas por el 100 % del rendimiento neto (ingresos menos gastos deducibles).

Gastos deducibles en el IRPF:

• IBI
• Cuota de comunidad
• Reparaciones y conservación
• Intereses del préstamo (si financiaste la compra)
• Amortización del inmueble (3 % del valor de construcción anual)

Fórmula para provisionar el IRPF mensualmente:

Provisión IRPF mensual = (Alquiler mensual – Gastos deducibles mensuales) × Tipo marginal IRPF ÷ 12

Ejemplos reales de cashflow por ciudad

Ejemplo 1: Plaza en Zaragoza

• Precio de compra: 9.000 €
• Alquiler mensual: 50 € (+ IVA 21 % = 60,50 € cobrado al inquilino)
• IBI anual: 60 € → 5 €/mes
• Comunidad: 5 €/mes
• Rendimiento neto anual (IRPF): (600 € – 60 € IBI – 60 € comunidad) = 480 € → a tipo del 19 %: 91,20 €/año → 7,60 €/mes

Rentabilidad neta real: 32,40 € × 12 = 388,80 €/año sobre 9.000 € = 4,3 %

Ejemplo 2: Plaza en Madrid periferia

• Precio de compra: 20.000 €
• Alquiler mensual: 85 € (+ IVA = 102,85 € cobrado)
• IBI anual: 120 € → 10 €/mes
• Comunidad: 8 €/mes
• Rendimiento neto anual (IRPF): (1.020 € – 216 €) = 804 € → a tipo del 24 %: 192,96 €/año → 16,08 €/mes

Rentabilidad neta real: 50,92 € × 12 = 611 €/año sobre 20.000 € = 3,1 %

Ejemplo 3: Plaza en Valencia

• Precio de compra: 13.000 €
• Alquiler mensual: 70 € (+ IVA = 84,70 € cobrado)
• IBI anual: 80 € → 6,67 €/mes
• Comunidad: 5 €/mes
• Rendimiento neto anual (IRPF): (840 € – 140 €) = 700 € → a tipo del 19 %: 133 €/año → 11,08 €/mes

Rentabilidad neta real: 47,25 € × 12 = 567 €/año sobre 13.000 € = 4,4 %

¿Qué cashflow es bueno?

El cashflow absoluto de una plaza de garaje es modesto comparado con una vivienda — estamos hablando de entre 30 € y 60 € mensuales en la mayoría de casos. Lo que hace interesante la inversión es la combinación de tres factores:

1. El ticket de entrada es muy bajo. Con 9.000 € generas 32 € mensuales netos. Con 9.000 € en un depósito bancario al 3 % TAE, generas 22,50 € brutos al mes antes de impuestos.
2. La gestión es mínima. Esos 32 € llegan sin llamadas, sin averías y sin estrés.
3. El activo se revaloriza. El cashflow no incluye la posible apreciación del valor de la plaza.

La estrategia de muchos inversores es acumular varias plazas en distintas ciudades para construir un flujo de caja mensual significativo con un capital total moderado.

Preguntas frecuentes sobre cashflow de garajes

¿El IVA que cobro al inquilino es ingreso mío? No. El IVA es un impuesto que recaudas en nombre de Hacienda y que debes ingresar trimestralmente mediante el Modelo 303. No forma parte de tu cashflow: cobras 96,80 € pero tu ingreso real es 80 €.

¿Puedo deducir la amortización de la plaza en el IRPF? Sí. Puedes deducir el 3 % del valor de construcción del inmueble (no del suelo) cada año. En la práctica, para una plaza de garaje este importe es pequeño, pero conviene incluirlo. Consulta con un asesor fiscal para calcular correctamente el valor de construcción aplicable.

¿Qué pasa si tengo la plaza vacía temporalmente? Los meses sin inquilino no generan ingresos, pero los gastos fijos (IBI y comunidad) se siguen pagando igual, por lo que mermarán el cashflow acumulado del año. Dado que en este cálculo no incluimos una provisión de meses vacíos, la clave para mantener tus números intactos es elegir zonas de alta demanda donde el reemplazo de inquilino se gestione en cuestión de pocos días.

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