El contrato de alquiler de un trastero no es igual al de una plaza de garaje. Se rigen por leyes distintas, tienen regímenes de fianza diferentes y las cláusulas que necesitas para protegerte como propietario no son las mismas. Esta guía explica las diferencias y qué debe incluir un contrato de trastero bien redactado.
Qué ley regula el alquiler de un trastero
La distinción es importante porque cambia las reglas del juego:
| Tipo de arrendamiento | Ley aplicable |
|---|---|
| Trastero alquilado junto a una vivienda (mismo contrato) | LAU — arrendamiento de vivienda |
| Trastero alquilado de forma independiente | LAU — uso distinto de vivienda (art. 3) |
| Plaza de garaje alquilada de forma independiente | Código Civil (art. 1542 y ss.) |
El trastero independiente se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos en su modalidad de uso distinto de vivienda. Esto lo diferencia fundamentalmente del garaje, que queda fuera del ámbito de la LAU cuando se alquila solo.
¿Qué implica esto en la práctica?
- Hay más libertad de pacto que en el alquiler de vivienda habitual: las partes pueden acordar la duración, la renta y las condiciones de renovación sin los mínimos obligatorios de la LAU residencial.
- Pero la LAU sí impone algunas reglas que no aplican al garaje, en particular en materia de fianza.
- En caso de conflicto, el procedimiento judicial aplicable es el juicio verbal de desahucio, igual que en el garaje.
La fianza: la diferencia más importante respecto al garaje
En el alquiler de una plaza de garaje (Código Civil), la fianza no es obligatoria por ley — es un pacto libre entre las partes.
En el alquiler de un trastero independiente (LAU, art. 36), la fianza es legalmente obligatoria y equivale a dos meses de renta, no uno. El propietario debe:
- Exigirla al inquilino en el momento de la firma del contrato.
- Depositarla en el organismo autonómico de depósito de fianzas correspondiente (IVIMA en Madrid, INCASÒL en Cataluña, etc.) en el plazo establecido por cada comunidad autónoma.
El depósito en el organismo autonómico no es opcional: no hacerlo es una infracción que puede acarrear sanciones. En el mercado informal entre particulares es habitual que se salte este paso, pero si hay una inspección o un conflicto posterior, el propietario queda desprotegido.
Nota: La fianza de dos meses es el mínimo legal. El contrato puede fijar garantías adicionales (un aval bancario, por ejemplo), pero no puede reducir la fianza por debajo de dos mensualidades.
Qué debe incluir el contrato
Identificación de las partes
Nombre completo, DNI y domicilio del arrendador y del arrendatario. Si el arrendador es una empresa, también el CIF y el nombre del representante legal.
Descripción del trastero
- Dirección del edificio y número o referencia del trastero.
- Planta o ubicación dentro del edificio.
- Superficie aproximada en metros cuadrados.
- Referencia catastral (si el trastero tiene inscripción registral propia).
- Estado en que se entrega (limpio, vacío, con instalación eléctrica o sin ella).
Duración y prórrogas
No hay plazo mínimo legal en arrendamientos de uso distinto de vivienda. Lo habitual en trasteros es acordar contratos anuales con prórroga tácita mensual si ninguna de las partes denuncia la continuación. Especifica siempre el plazo de preaviso para no renovar (habitualmente 30 días).
Renta e IVA
El precio mensual debe indicarse claramente, especificando si se trata del precio base sin IVA o del precio final con el IVA incluido. El alquiler de un trastero independiente está sujeto al 21 % de IVA. Cuando el inquilino es un particular (consumidor final), lo correcto es publicar y contratar al precio final con IVA ya incluido, igual que en el alquiler de garaje.
La forma de pago (transferencia bancaria, domiciliación) y el día de vencimiento de cada mensualidad deben quedar explícitos.
Usos permitidos y prohibidos
Esta cláusula es especialmente importante en trasteros. Incluye expresamente:
- Que el trastero solo puede usarse como espacio de almacenamiento privado.
- Que queda prohibido guardar materiales inflamables, explosivos, tóxicos o perecederos.
- Que no puede habilitarse como vivienda, lugar de trabajo habitual ni espacio de pernocta.
- Que el inquilino no puede subarrendar el trastero ni ceder su uso a terceros.
Obras y modificaciones
Aclara que el inquilino no puede realizar obras en el trastero sin autorización escrita del propietario. Esto incluye la instalación de estanterías fijas ancladas a la pared, instalaciones eléctricas o cualquier modificación estructural.
La instalación de una cerradura propia por parte del inquilino es habitual y aceptable, siempre que no suponga perforar o dañar la puerta. Puede permitirse o regularse en el contrato.
Fianza
Indica el importe (dos mensualidades), la fecha de entrega, el organismo autonómico donde se depositará y las condiciones de devolución al finalizar el contrato.
Gastos de comunidad e IBI
Especifica quién paga la cuota de comunidad correspondiente al trastero. La práctica más habitual en trasteros independientes es que la pague el propietario, pero puede pactarse que la asuma el inquilino. El IBI siempre es del propietario salvo pacto expreso en contrario.
Causas de resolución
Incluye al menos: impago de la renta, uso indebido del trastero (incluyendo almacenamiento de materiales prohibidos), subarriendo no autorizado y daños graves al inmueble.
Diferencias resumidas: trastero vs. garaje
| Aspecto | Trastero independiente | Plaza de garaje independiente |
|---|---|---|
| Ley aplicable | LAU (uso distinto de vivienda) | Código Civil |
| Fianza obligatoria | Sí — 2 meses (LAU art. 36) | No — libre pacto |
| Depósito de fianza en organismo autonómico | Obligatorio | No aplica |
| IVA en el alquiler | 21 % | 21 % |
| Prórroga mínima obligatoria | No (libre pacto) | No (libre pacto) |
| Desahucio por impago | Juicio verbal | Juicio verbal |
Nota sobre el contrato de Fotogaraje: el generador de contratos de Fotogaraje incluye cláusulas específicas para trasteros que no están en los modelos de garaje ni en las plantillas genéricas de internet, como la penalización económica diaria si el inquilino no desaloja el espacio en la fecha de vencimiento del contrato y las condiciones de retirada de objetos abandonados (plazos, responsabilidad y costes). Son cláusulas que en la práctica marcan la diferencia cuando llega el momento de recuperar el espacio.
Preguntas frecuentes
¿Puedo alquilar el trastero con un contrato de garaje estándar? No es recomendable. Un contrato pensado para garaje no incluye las cláusulas específicas de uso de trastero (materiales prohibidos, modificaciones, habitabilidad) y puede no cumplir con la fianza obligatoria de dos meses de la LAU. Un contrato incorrecto no es nulo, pero te deja sin protección en puntos clave.
¿Qué pasa si no deposito la fianza en el organismo autonómico? Es una infracción administrativa. Las sanciones varían por comunidad autónoma, pero pueden suponer multas de varios cientos de euros. Además, si el inquilino interpone una denuncia o hay una inspección de Hacienda sobre el arrendamiento, la falta de depósito puede usarse en tu contra.
¿Puedo subir la renta cada año? Sí, si el contrato lo prevé. En arrendamientos de uso distinto de vivienda, la actualización de renta no está vinculada por ley al IPC ni a ningún índice de referencia. Puedes pactar la actualización que consideres oportuna: IPC, porcentaje fijo, sin actualización. Si el contrato no dice nada, la renta no se actualiza hasta la renovación.
¿El inquilino puede instalar una estantería en el trastero? Las estanterías móviles (sin anclar a la pared) son uso ordinario del espacio y el inquilino puede instalarlas sin permiso. Las estanterías fijas ancladas a la pared o al techo son una modificación del inmueble y requieren autorización del propietario. Es recomendable regularlo expresamente en el contrato.
Si el inquilino guarda material prohibido, ¿puedo resolver el contrato? Sí, si el contrato recoge expresamente ese uso como causa de resolución. Por eso es importante incluir la cláusula de usos prohibidos de forma detallada. Sin esa cláusula, acreditar el incumplimiento ante un juzgado es más difícil.
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