Un trastero es uno de los activos más infravalorados del mercado inmobiliario español. Es barato de comprar, fácil de alquilar, tiene demanda constante y genera pocos problemas. Esta guía cubre todo lo que necesitas saber si quieres alquilar, comprar o vender un trastero en España: precios, normativa, contratos y lo que puedes (y no puedes) guardar.
¿Qué es exactamente un trastero?
Un trastero es un espacio de almacenamiento privativo, generalmente ubicado en el sótano o en zonas comunes de un edificio residencial, que se vende o alquila como anejo a una vivienda o de forma independiente. Puede estar escriturado como elemento privativo con referencia catastral propia o como anejo inseparable de una vivienda.
Esta distinción es importante: un trastero con escritura propia puede venderse y alquilarse de forma independiente. Un trastero escriturado como anejo de un piso está ligado a esa vivienda y no puede transmitirse por separado sin modificar la escritura.
Precios de trasteros en España (2026)
Precio de alquiler por ciudad
| Ciudad | Precio mínimo/mes | Precio medio/mes | Precio máximo/mes |
|---|---|---|---|
| Madrid (centro) | 50 € | 90 € | 160 € |
| Madrid (periferia) | 30 € | 55 € | 90 € |
| Barcelona (centro) | 50 € | 85 € | 150 € |
| Barcelona (periferia) | 30 € | 55 € | 90 € |
| Bilbao | 35 € | 60 € | 100 € |
| Valencia | 25 € | 45 € | 80 € |
| Sevilla | 20 € | 38 € | 65 € |
| Málaga | 25 € | 42 € | 75 € |
| Zaragoza | 18 € | 32 € | 55 € |
| Palma de Mallorca | 30 € | 55 € | 95 € |
Nota: Precios orientativos basados en anuncios activos a mayo de 2026. El precio varía según el tamaño, la planta, la accesibilidad y si el trastero tiene luz y ventilación propias.
Precio de compra por ciudad
| Ciudad | Precio mínimo | Precio medio | Precio máximo |
|---|---|---|---|
| Madrid (centro) | 8.000 € | 18.000 € | 35.000 € |
| Madrid (periferia) | 4.000 € | 9.000 € | 18.000 € |
| Barcelona (centro) | 7.000 € | 16.000 € | 30.000 € |
| Barcelona (periferia) | 4.000 € | 8.500 € | 16.000 € |
| Bilbao | 5.000 € | 12.000 € | 22.000 € |
| Valencia | 3.000 € | 7.000 € | 14.000 € |
| Sevilla | 2.500 € | 6.000 € | 12.000 € |
| Málaga | 3.000 € | 7.500 € | 14.000 € |
| Zaragoza | 2.000 € | 5.000 € | 10.000 € |
Precio por tamaño
El tamaño es el factor que más condiciona el precio de un trastero. Los más habituales en edificios residenciales tienen entre 4 y 12 m².
| Tamaño | Perfil de uso habitual |
|---|---|
| Menos de 4 m² | Almacenaje mínimo: maletas, herramientas, bicicleta |
| 4 – 8 m² | El más habitual en edificios nuevos. Muebles pequeños, cajas, electrodomésticos |
| 8 – 15 m² | Vaciado de pisos, mudanzas temporales, material de negocio |
| Más de 15 m² | Usos semi-profesionales, autónomos, pequeñas empresas |
Qué se puede guardar en un trastero (y qué no)
Sí se puede guardar
- Muebles y electrodomésticos que no se usan
- Ropa de temporada, maletas y equipaje
- Material deportivo (bicicletas, esquís, tablas de surf)
- Herramientas y material de bricolaje
- Cajas con libros, documentos o objetos personales
- Menaje del hogar y decoración
- Material de trabajo no peligroso (archivos, equipos, muestras)
No se puede guardar
- Materiales inflamables o explosivos: gasolina, gas en bombonas, disolventes, pinturas en spray. Están prohibidos en la normativa de protección contra incendios y pueden anular el seguro del edificio.
- Alimentos perecederos: generan plagas y olores que afectan a otros propietarios.
- Animales vivos: es ilegal y contrario a la normativa de bienestar animal.
- Residuos o materiales tóxicos: su almacenamiento en espacios privados de edificios residenciales está prohibido.
- Personas: un trastero no puede habilitarse como vivienda, habitación o espacio de pernocta bajo ningún concepto.
Importante: Las normas de la comunidad de propietarios pueden añadir restricciones adicionales. Consulta el reglamento interno antes de guardar materiales que puedan generar conflictos con los vecinos.
El contrato de alquiler de un trastero
¿Qué ley aplica?
El alquiler de un trastero está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pero en su modalidad de uso distinto de vivienda. Esto significa que la LAU otorga a las partes más libertad para pactar las condiciones que en el arrendamiento de vivienda habitual.
En la práctica, el propietario y el inquilino pueden acordar libremente:
- La duración del contrato (no existe mínimo legal como en vivienda)
- Las causas de resolución anticipada
- Las condiciones de renovación
- El régimen de fianza y garantías adicionales
Elementos que debe incluir el contrato
- Identificación de propietario e inquilino
- Descripción del trastero: ubicación, número, superficie aproximada
- Precio mensual y forma de pago
- Duración del contrato y condiciones de prórroga
- Fianza (habitualmente un mes de renta)
- Usos permitidos y prohibidos
- Quién paga los gastos de comunidad asociados al trastero
Fianza y garantías
Al considerarse un arrendamiento para uso distinto de vivienda, la LAU (artículo 36) establece que es obligatorio exigir una fianza equivalente a dos meses de renta. El propietario debe, además, depositar este dinero en el organismo autonómico correspondiente. Aunque en el mercado entre particulares es habitual que se pacte solo un mes por flexibilidad, la normativa estatal exige formalmente dos mensualidades.
Normativa y aspectos legales
¿Es legal mi trastero?
Para que un trastero sea legal debe cumplir estos requisitos básicos:
- Estar inscrito en el Registro de la Propiedad como elemento privativo o anejo
- Contar con referencia catastral propia o estar incluido en la de la vivienda a la que pertenece
- Haber sido construido con licencia municipal y cumplir las normas de edificación vigentes en el momento de la construcción
- Cumplir la normativa de protección contra incendios del edificio
Un trastero sin escritura y sin inscripción registral es un espacio de almacenamiento de hecho, pero no un bien inmueble con plena validez jurídica. No puede venderse como tal ni hipotecarse.
IBI del trastero
Si el trastero está escriturado de forma independiente, tiene su propia referencia catastral y paga su propio Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Si está escriturado como anejo de una vivienda, el IBI va incluido en el de la vivienda principal.
En el caso del alquiler, la ley permite pactar quién paga el IBI. Si no se especifica nada en el contrato, corresponde al propietario.
Impuestos en el alquiler de un trastero
Si vas a alquilar un trastero de forma independiente, debes tener claras tus obligaciones con Hacienda:
- El IVA (21%): El alquiler de un trastero independiente siempre lleva un 21 % de IVA, incluso si se lo alquilas a un vecino particular. Como propietario, estás obligado a emitir factura con IVA y a ingresarlo trimestralmente a Hacienda (Modelo 303). La única excepción es que el trastero se alquile conjuntamente con una vivienda en el mismo contrato.
- El IRPF: Los ingresos netos tributan en tu declaración de la renta como rendimientos del capital inmobiliario. Al no ser vivienda habitual, no tienes derecho a ninguna reducción fiscal, por lo que pagas por el 100 % del rendimiento neto (ingresos menos gastos deducibles como el IBI o la comunidad).
Comunidad de propietarios
Los trasteros en edificios residenciales están sujetos a las normas de la comunidad de propietarios. El propietario de un trastero tiene derecho a participar en las juntas y voto en los asuntos que le afecten, en proporción a su cuota de participación.
Los gastos de comunidad asociados al trastero (limpieza de zonas comunes, mantenimiento del ascensor si lo hay, seguro del edificio) corresponden al propietario salvo pacto expreso con el inquilino.
¿Se puede convertir un trastero en vivienda?
No. Un trastero no puede habilitarse como vivienda sin un cambio de uso que requiere licencia municipal, proyecto de arquitecto y cumplimiento de la normativa urbanística de habitabilidad (altura libre mínima, ventilación, iluminación natural, etc.). En la mayoría de los municipios españoles, estas condiciones son incompatibles con las características físicas de un trastero estándar.
Trasteros como inversión
Un trastero bien ubicado puede ser una inversión interesante por varias razones:
- Rentabilidad bruta atractiva. Un trastero comprado por 8.000 € en una ciudad mediana que se alquila por 40 €/mes genera una rentabilidad bruta del 6 % anual.
- Gestión mínima. Sin suministros, sin mantenimiento, sin llamadas de inquilinos.
- Demanda estable. El crecimiento urbano y la reducción del tamaño medio de las viviendas mantiene la demanda de espacio de almacenamiento.
- Ticket de entrada bajo. Permite diversificar sin grandes desembolsos.
La principal limitación es la liquidez: en ciudades pequeñas o edificios con poca demanda, un trastero puede tardar mucho en venderse.
Preguntas frecuentes sobre trasteros
¿Puedo alquilar mi trastero si está escriturado como anejo de mi piso? Sí, puedes alquilarlo a un tercero de forma independiente. Sin embargo, debes tener cuidado con la fiscalidad: al separarlo de la vivienda, el alquiler del trastero pasa a estar sujeto al 21 % de IVA. Esto te obligará a emitir facturas y declararlo trimestralmente en Hacienda. Además, recuerda que si en el futuro vendes el piso, el trastero irá incluido en la venta obligatoriamente porque registralmente no se pueden separar.
¿Necesito permiso de la comunidad para alquilar mi trastero? En general, no. Un propietario puede arrendar su trastero sin necesidad de autorización de la comunidad, salvo que los estatutos de la comunidad establezcan lo contrario (algo poco frecuente pero posible).
¿Tiene que tener luz el trastero? No es obligatorio por ley, pero es altamente recomendable tanto para el uso como para el valor de mercado. Un trastero con punto de luz propio se alquila y se vende más fácil y a mejor precio.
¿Cuánto tarda en alquilarse un trastero? En ciudades grandes con escasez de almacenamiento, un trastero bien anunciado y a precio de mercado se alquila en días o semanas. En ciudades pequeñas con mucha oferta puede tardar más. El precio adecuado y un buen anuncio con fotos son los factores más determinantes.
¿Puedo instalar una cerradura propia en mi trastero? Sí, es habitual y recomendable. La instalación de una cerradura en la puerta del trastero es una mejora que no afecta a elementos comunes y no requiere autorización de la comunidad.
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