Un trastero de 5.000 € que se alquila por 35 € al mes genera una rentabilidad bruta del 8,4 % anual. Es difícil encontrar ese ratio en cualquier otro activo inmobiliario de ticket pequeño. Pero la rentabilidad bruta no es la rentabilidad real, y no todos los trasteros ni todas las ciudades funcionan igual. Esta guía pone los números en contexto.
Rentabilidad bruta por ciudad: datos orientativos 2026
La rentabilidad bruta se calcula dividiendo el alquiler anual entre el precio de compra. No descuenta impuestos, vacancia ni gastos.
| Ciudad | Precio compra (medio) | Alquiler mensual (medio) | Rentabilidad bruta |
|---|---|---|---|
| Zaragoza | 5.000 € | 32 € | 7,7 % |
| Sevilla | 6.000 € | 38 € | 7,6 % |
| Valencia | 7.000 € | 45 € | 7,7 % |
| Málaga | 7.500 € | 42 € | 6,7 % |
| Madrid (periferia) | 9.000 € | 55 € | 7,3 % |
| Barcelona (periferia) | 8.500 € | 55 € | 7,8 % |
| Bilbao | 12.000 € | 60 € | 6,0 % |
| Madrid (centro) | 18.000 € | 90 € | 6,0 % |
| Barcelona (centro) | 16.000 € | 85 € | 6,4 % |
| Palma de Mallorca | 13.000 € | 65 € | 6,0 % |
Datos orientativos basados en precios de anuncios activos en 2026. La rentabilidad real varía según el trastero concreto, su estado y la demanda de la zona.
De la rentabilidad bruta a la rentabilidad neta real
La rentabilidad bruta es el punto de partida, no el resultado. Para calcular lo que realmente ganarás hay que descontar:
Gastos deducibles recurrentes
| Gasto | Quién lo paga habitualmente | Deducible en IRPF |
|---|---|---|
| IBI | Propietario | Sí |
| Cuota de comunidad | Propietario (salvo pacto) | Sí |
| Seguro del edificio (parte proporcional) | Comunidad / propietario | Sí (si tienes seguro propio) |
| Amortización del inmueble | — | 3 % del valor de construcción anual |
Vacancia
Un trastero bien ubicado en ciudad grande tiene una vacancia media baja — entre 1 y 3 semanas al año en condiciones normales. En ciudades pequeñas o edificios con mucha oferta, puede alargarse. Descuenta siempre al menos 1 mes de vacancia al año en tus cálculos.
IVA
El alquiler de un trastero independiente está sujeto al 21 % de IVA. Ese IVA lo recauda el propietario del inquilino y lo ingresa a Hacienda trimestralmente. No es un coste neto para el propietario (lo cobra y lo entrega), pero sí genera obligaciones administrativas (Modelo 303 trimestral, Modelo 390 anual, Modelo 036 de alta como arrendador).
IRPF
Los ingresos netos del alquiler (después de descontar los gastos deducibles) tributan en la base general del IRPF al tipo marginal del contribuyente. No aplica la reducción del 60 % del alquiler de vivienda habitual. Un inversor con tipo marginal del 30 % pagará ese porcentaje sobre el rendimiento neto.
Ejemplo numérico: trastero en Valencia
- Precio de compra: 7.000 €
- Alquiler mensual (IVA incluido): 45 € (base: 37,19 € + IVA: 7,81 €)
- Ingresos anuales (base, sin IVA): 446 €
- Gastos anuales deducibles: cuota de comunidad ~60 € + IBI ~40 € + amortización ~144 € (3 % sobre valor de construcción de 4.800 €) = 244 €
- Rendimiento neto antes de IRPF: 446 − 244 = 202 €
- IRPF (tipo 30 %): ~61 €
- Rendimiento neto tras impuestos: ~141 € al año → rentabilidad neta: ~2 %
La diferencia entre el 7,7 % bruto y el 2 % neto refleja la carga real de impuestos y gastos. Un 2 % neto con un activo de gestión casi nula, ticket de 7.000 € y apreciación potencial del inmueble es una rentabilidad razonable en el contexto del mercado actual. Hay que conocer los números reales antes de decidir, pero el trastero no pierde su atractivo cuando se calculan bien.
Trasteros vs. plazas de garaje: en qué se diferencian como inversión
| Aspecto | Trastero | Plaza de garaje |
|---|---|---|
| Ticket de entrada | Más bajo (2.000 – 18.000 €) | Algo más alto (5.000 – 30.000 €) |
| Rentabilidad bruta habitual | 6 – 8 % | 5 – 8 % |
| Demanda | Muy estable, creciente en ciudades | Estable, ligada al parque de vehículos |
| Gestión | Mínima (sin suministros) | Mínima (sin suministros) |
| Liquidez | Menor (más difícil de vender rápido) | Algo mayor en ciudades grandes |
| Ley aplicable al alquiler | LAU (uso distinto de vivienda) | Código Civil |
| Fianza obligatoria | 2 meses (LAU) | No obligatoria legalmente |
| IVA en el alquiler | 21 % | 21 % |
| Competencia de self-storage | Sí, en ciudades grandes | No aplica |
El trastero tiene un ticket de entrada menor y rentabilidades brutas similares, pero compite en ciudades grandes con las cadenas de self-storage (Bluespace, Shurgard, etc.) que ofrecen contratos más flexibles y espacios más accesibles. En edificios residenciales, el trastero gana por la proximidad y el precio.
Qué hace que un trastero sea buena inversión
Ubicación dentro del edificio
Un trastero en planta baja o en el mismo sótano donde está el parking es mucho más fácil de alquilar que uno en una planta muy profunda sin ascensor. El acceso con objetos voluminosos es el principal criterio de los inquilinos.
Luz propia y dimensiones útiles
Un trastero con punto de luz propio (aunque sea una bombilla) se alquila más rápido y a mejor precio. Las dimensiones entre 4 y 10 m² son las de mayor demanda: por debajo de 4 m² el uso es muy limitado; por encima de 15 m² el mercado potencial se estrecha a usos semi-profesionales.
Escritura independiente
Un trastero con finca registral propia es más fácil de transmitir, más fácil de alquilar formalmente y más fácil de financiar si fuera necesario. Evita los trasteros sin inscripción registral o escriturados como anejos inseparables de una vivienda que no sea tuya.
Precio de compra ajustado al mercado local
Los mejores retornos se obtienen en ciudades medianas (Zaragoza, Valladolid, Murcia, Alicante) donde el precio de compra es bajo y la demanda de almacenamiento es constante. En Madrid y Barcelona el precio de compra ya ha subido mucho y los yields netos son más ajustados.
Fiscalidad específica: lo que el inversor en trasteros debe saber
Alta en Hacienda
Si alquilas un trastero de forma independiente, tienes las mismas obligaciones que al alquilar una plaza de garaje: alta en Hacienda (Modelo 036 o 037), emisión de facturas con IVA, declaración trimestral (Modelo 303) y resumen anual (Modelo 390).
IVA de compra en obra nueva: deducible íntegramente
Si compras un trastero de obra nueva (pagas 21 % de IVA) con la intención de alquilarlo, ese IVA es íntegramente recuperable en tu primera declaración trimestral del Modelo 303, siempre que te hayas dado de alta como arrendador antes de la compra. Es el mismo mecanismo que en las plazas de garaje de obra nueva: al ser el alquiler una actividad sujeta a IVA, eres empresario a efectos del IVA y puedes deducir el soportado en la adquisición.
Amortización
La amortización deducible es el 3 % anual del valor de construcción del trastero (no del suelo). Para un trastero comprado por 8.000 €, si el valor de construcción representa el 60 % del precio (4.800 €), la amortización deducible es de 144 € al año. Es un gasto que reduce la base imponible en IRPF sin salida real de caja.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor invertir en trasteros o en plazas de garaje? Depende del mercado local y del capital disponible. En ciudades donde las plazas de garaje son escasas y caras, el trastero puede tener mejor relación precio/rentabilidad. En ciudades con alta densidad de vehículos y poca oferta de garaje, la plaza puede ser más atractiva. Muchos inversores combinan ambos cuando están en el mismo edificio.
¿Puedo comprar varios trasteros y gestionarlos como empresa? Sí. A partir de un número suficiente de activos (orientativamente a partir de 4-5 trasteros o plazas), puede tener sentido analizar si operar bajo una estructura societaria mejora la eficiencia fiscal. Es una decisión que depende de muchos factores personales y que conviene revisar con un asesor fiscal.
¿El self-storage profesional compite directamente con los trasteros de particulares? En ciudades grandes, sí. Las cadenas de self-storage ofrecen contratos mensuales sin permanencia, acceso 24 horas y mayor flexibilidad. Compiten especialmente por los inquilinos de usos temporales (mudanzas, almacenamiento de negocio). Los trasteros de edificios residenciales son más competitivos en precio y en la comodidad de tener el almacenamiento en el mismo edificio donde vives.
¿Cuándo debo declarar el IVA si el primer mes no hay inquilino? Debes presentar el Modelo 303 de todos modos, aunque el resultado sea cero o negativo. Si has comprado el trastero y tienes IVA soportado de la compra sin IVA repercutido todavía, el saldo es a tu favor y puedes solicitar la compensación o la devolución.
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