Hay muchos artículos sobre la rentabilidad teórica de las plazas de garaje. Este no es uno de ellos. Lo que sigue son los números reales de tres plazas compradas en distintos momentos y distintas zonas de Barcelona, con lo que entra cada mes, lo que sale y lo que queda al final. Sin redondeos favorables ni omisión de gastos incómodos.
Las tres plazas: dónde, cuándo y cuánto
Plaza 1 — Sant Andreu (2019)
Sant Andreu era en 2019 un distrito en plena transformación, con precios todavía razonables y alta densidad residencial. La plaza apareció en un anuncio de particular, en un edificio de los años 80 con comunidad activa y bien gestionada.
- Precio de compra: 14.500 €
- Gastos de compra (ITP 10 % + notaría + registro): 1.720 €
- Coste total de adquisición: 16.220 €
- Alquiler actual: 95 €/mes
- Tiempo para encontrar primer inquilino: 4 días
Plaza 2 — Horta-Guinardó (2021)
Dos años después, con la primera plaza funcionando sin problemas, se buscó una segunda en un distrito con escasez de aparcamiento en superficie por las calles en pendiente del barrio. La plaza era más estrecha que la anterior pero suficiente para un turismo estándar.
- Precio de compra: 11.000 €
- Gastos de compra (ITP 10 % + notaría + registro): 1.310 €
- Coste total de adquisición: 12.310 €
- Alquiler actual: 80 €/mes
- Tiempo para encontrar primer inquilino: 9 días
Plaza 3 — Nou Barris (2023)
La tercera compra fue más meditada. Nou Barris tiene fama de ser un distrito popular con precios bajos, pero la demanda de aparcamiento es muy alta porque el vehículo privado sigue siendo el transporte principal de muchos residentes. El precio de entrada era el más bajo de las tres.
- Precio de compra: 9.500 €
- Gastos de compra (ITP 10 % + notaría + registro): 1.140 €
- Coste total de adquisición: 10.640 €
- Alquiler actual: 72 €/mes
- Tiempo para encontrar primer inquilino: 6 días
Los números actuales: lo que entra y lo que sale cada mes
Ingresos brutos mensuales
| Plaza | Alquiler/mes |
|---|---|
| Sant Andreu | 95 € |
| Horta-Guinardó | 80 € |
| Nou Barris | 72 € |
| Total ingresos | 247 €/mes |
Gastos fijos mensuales
| Gasto | Sant Andreu | Horta-Guinardó | Nou Barris |
|---|---|---|---|
| IBI (mensualizado) | 9,50 € | 7,80 € | 6,20 € |
| Comunidad | 12,00 € | 9,00 € | 8,00 € |
| Total gastos/mes | 21,50 € | 16,80 € | 14,20 € |
Total gastos fijos mensuales: 52,50 €
Provisión IRPF mensual
Los rendimientos netos anuales de las tres plazas tributan en la base general del IRPF. Estimando un tipo marginal del 24 %:
| Plaza | Rendimiento neto anual | IRPF anual (24 %) | IRPF mensualizado |
|---|---|---|---|
| Sant Andreu | (1.140 € – 258 €) = 882 € | 211,68 € | 17,64 € |
| Horta-Guinardó | (960 € – 201,60 €) = 758,40 € | 182,02 € | 15,17 € |
| Nou Barris | (864 € – 170,40 €) = 693,60 € | 166,46 € | 13,87 € |
Nota: El rendimiento neto del paréntesis descuenta el IBI y las cuotas de comunidad anuales. Para la declaración de la renta definitiva ante Hacienda, el propietario puede restar además la amortización del inmueble (el 3 % del valor de construcción), lo que reduce todavía más la factura fiscal real de lo aquí provisionado.
Total provisión IRPF mensual: 46,68 €
El cashflow neto real
| Concepto | Mensual |
|---|---|
| Ingresos totales | +247,00 € |
| Gastos fijos (IBI + comunidad) | –52,50 € |
| Provisión IRPF | –46,68 € |
| Cashflow neto mensual | +147,82 € |
Al año: 1.773,84 €
La rentabilidad real sobre el capital invertido
| Plaza | Coste total | Cashflow neto anual | Rentabilidad neta |
|---|---|---|---|
| Sant Andreu | 16.220 € | 679,44 € | 4,2 % |
| Horta-Guinardó | 12.310 € | 580,36 € | 4,7 % |
| Nou Barris | 10.640 € | 513,96 € | 4,8 % |
| Total cartera | 39.170 € | 1.773,76 € | 4,5 % |
Lo que no aparece en los números pero importa
La revalorización
Las tres plazas han subido de precio desde su compra. La de Sant Andreu, comprada por 14.500 € en 2019, vale hoy alrededor de 20.000 € según los anuncios comparables del barrio. Eso es una revalorización latente de 5.500 € que no aparece en el cashflow mensual pero forma parte del retorno total de la inversión.
El tiempo de gestión
En siete años con tres plazas, ha habido tres cambios de inquilino. Cada cambio supuso publicar el anuncio, responder mensajes durante dos o tres días y firmar un contrato. El tiempo total dedicado a gestionar las tres plazas desde 2019 no llega a las 20 horas.
Los imprevistos
Ha habido un solo imprevisto relevante: la sustitución de la cerradura de la puerta del box en Sant Andreu (la plaza es un box cerrado), con un coste de 180 €. Nada más en siete años.
Lo que haría diferente hoy
Compraría antes. El mayor error fue esperar entre la primera y la segunda plaza. Los precios en los distritos periféricos de Barcelona han subido un 30-40 % en los últimos años. Las plazas en Horta-Guinardó que compré en 2021 por 11.000 € hoy ya rozan los 15.000 € en el mercado secundario. Retrasar la compra solo encarece el billete de entrada.
Buscaría en el límite exterior de las ZBE. Las plazas en los bordes de las Zonas de Bajas Emisiones han ganado mucho valor como “parkings disuasorios” para conductores que dejan el coche antes de entrar al centro. Es un factor que no existía con la misma fuerza en 2019.
Priorizaría boxes sobre plazas abiertas. La plaza de Sant Andreu es un box cerrado y tiene siempre lista de espera cuando queda libre. Las plazas abiertas de los otros dos edificios también se alquilan rápido, pero el box genera más fidelidad: los inquilinos no quieren perderlo.
Preguntas frecuentes
¿Con cuánto capital se puede replicar esta estrategia? Con 10.000-12.000 € puedes comprar una primera plaza en los distritos periféricos de Barcelona o en ciudades como Valencia o Zaragoza con rentabilidades similares. No hace falta empezar con tres: la primera plaza es la que más enseña.
¿Es complicado gestionar varias plazas a la vez? No. Con tres plazas la gestión es prácticamente la misma que con una. El único momento que requiere atención es el cambio de inquilino, que ocurre cada dos o tres años de media y se resuelve en pocos días.
¿Qué pasa con el IVA si alquilas a particulares? El alquiler de una plaza de garaje lleva siempre IVA al 21 %, aunque el inquilino sea un particular. El propietario recauda ese IVA y lo ingresa trimestralmente a Hacienda mediante el Modelo 303. En los números de este artículo, los importes de alquiler indicados son la base imponible sin IVA, que es el ingreso real del propietario.
¿Vale la pena en ciudades más pequeñas? Sí, especialmente si buscas rentabilidad por cash flow. En Zaragoza o Valencia puedes conseguir rentabilidades netas en torno al 3,5 %-4,5 % con tickets de entrada de 9.000-13.000 €. La revalorización será más moderada, pero el retorno por alquiler es igual o mejor que en Barcelona.
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