Dar una señal por una plaza de garaje parece un trámite menor. El problema es que el tipo de contrato de arras que firmes determina exactamente qué ocurre si la operación se cae: si recuperas el dinero, si lo pierdes o si puedes exigir que la venta se complete igualmente. Esta guía explica las diferencias y las cláusulas que debes incluir para estar protegido antes de poner un solo euro sobre la mesa.
Qué son las arras y para qué sirven en la compra de una plaza
Las arras son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como señal para reservar la plaza y formalizar el compromiso de compraventa. Su función es doble: demuestran la seriedad del comprador y crean una garantía recíproca con consecuencias económicas si alguien se echa atrás.
El régimen legal de las arras en España está en el artículo 1454 del Código Civil, pero ese artículo solo regula un tipo concreto: las arras penitenciales. Los otros tipos se articulan por la voluntad de las partes en el contrato, lo que hace que la redacción sea determinante.
Los tres tipos de arras: cuál te conviene según la situación
| Tipo | Si el comprador se echa atrás | Si el vendedor se echa atrás |
|---|---|---|
| Penitenciales (art. 1454 CC) | Pierde el importe entregado | Devuelve el doble de lo recibido |
| Confirmatorias | No puede: el vendedor puede exigir ante el juzgado que se complete la compra | No puede: el comprador puede exigir que se complete la venta |
| Penales | Pierde las arras y además se pueden reclamar daños adicionales | Devuelve el doble y además se pueden reclamar daños adicionales |
Las arras penitenciales son las más frecuentes en la compraventa de plazas de garaje entre particulares. Dan a ambas partes un derecho de desistimiento: pagar para salir del acuerdo. Son un mecanismo flexible que funciona bien cuando hay incertidumbre (financiación pendiente, comprobaciones previas, hipoteca que hay que cancelar).
Las arras confirmatorias se usan cuando ambas partes están absolutamente seguras y no quieren dejar escapatoria. Si el vendedor recibe una oferta mejor después de firmar, no puede salirse pagando: el comprador puede exigir ante el juzgado que la venta se ejecute en los términos pactados.
Recomendación práctica para plazas de garaje: lo más habitual y protector es usar arras penitenciales con las cláusulas de condición que se explican a continuación. Las confirmatorias son más adecuadas cuando la operación es compleja o cuando alguna de las partes necesita seguridad absoluta de que la venta se va a completar.
Las cláusulas que no pueden faltar en las arras de una plaza de garaje
Condición suspensiva: certificado de deudas con la comunidad
Las deudas con la comunidad de propietarios van ligadas al inmueble, no al propietario que las generó. Si compras una plaza con cuotas impagadas o derramas pendientes, esas deudas son tuyas desde el momento de la compra (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal).
La cláusula debe establecer:
- Que el vendedor aportará un certificado de deudas con la comunidad expedido por el administrador de fincas antes de la firma de la escritura.
- Que si existen deudas que el vendedor no pueda o no quiera asumir antes del cierre, el comprador tiene derecho a recuperar íntegramente el importe entregado en concepto de arras, sin penalización para ninguna de las partes.
Condición suspensiva: nota simple del Registro de la Propiedad sin cargas
La nota simple acredita que la plaza está libre de hipotecas, embargos u otras cargas registrales. Una plaza con hipoteca pendiente que el vendedor no ha cancelado es un problema serio: el banco acreedor tiene un derecho real sobre el inmueble que prevalece sobre la compraventa.
La cláusula debe establecer:
- Que el vendedor aportará una nota simple actualizada del Registro que acredite que la plaza está libre de cargas en el momento de la escritura.
- Que si la nota simple refleja cargas no comunicadas previamente al comprador que no puedan cancelarse antes del cierre, el comprador podrá resolver las arras y recuperar íntegramente el importe entregado.
Cláusula de distinción entre desistimiento e imposibilidad sobrevenida
Las arras penitenciales regulan lo que pasa cuando una parte decide voluntariamente no seguir. Pero ¿qué ocurre si la venta no puede completarse por un defecto del inmueble? Para evitar debates, el contrato debe distinguir expresamente:
- Desistimiento voluntario del vendedor → devolución del doble.
- Imposibilidad imputable al vendedor (cargas ocultas, deudas no declaradas, defecto de titularidad) → devolución del doble.
- Imposibilidad por causa no imputable a ninguna de las partes (expropiación, derribo administrativo) → devolución simple del importe, sin penalización.
Importe, plazo y forma de pago
- El importe habitual de las arras en una plaza de garaje es entre el 5 % y el 10 % del precio de compraventa.
- Para plazas de 8.000 € a 20.000 €, suelen estar entre 500 € y 1.500 €.
- La transferencia bancaria como forma de pago (en lugar del efectivo) deja un rastro probatorio valioso: la fecha, el importe y la identidad del receptor quedan acreditados.
- El contrato debe fijar el plazo máximo para elevar la compraventa a escritura pública ante notario (habitualmente entre 30 y 60 días).
Preguntas frecuentes sobre arras en plazas de garaje
¿Las arras de una plaza de garaje tributan? Las arras en sí no son un hecho imponible independiente. El importe se integra en el precio total de la compraventa cuando se eleva a escritura pública y tributa entonces por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo varía entre el 4 % y el 10 % según la comunidad autónoma. Si la operación se cae y el comprador pierde las arras, ese importe puede considerarse una pérdida patrimonial en su IRPF. Si el vendedor devuelve el doble, la diferencia entre lo que devuelve y lo que recibió puede ser una ganancia patrimonial para el comprador.
¿Hay que firmar las arras ante notario? No es obligatorio. Las arras pueden ser un contrato privado firmado por las partes. Sin embargo, el contrato debe estar bien redactado y el pago debe quedar acreditado (transferencia bancaria con concepto claro). Un papel firmado sin redacción adecuada puede dar lugar a disputas sobre el tipo de arras pactado, especialmente si no se menciona expresamente que son penitenciales.
¿Puedo perder las arras si el banco no me concede la hipoteca? Depende del contrato. Si no hay ninguna cláusula de condición suspensiva ligada a la financiación, y el comprador no obtiene la hipoteca, técnicamente está desistiendo del contrato y pierde las arras. Para evitarlo, el contrato debe incluir expresamente que las arras están condicionadas a la concesión de financiación, con un plazo determinado para acreditarlo.
¿Cuánto tiempo tengo para ir al notario después de firmar las arras? El plazo lo fijan las partes en el contrato. Lo más habitual es entre 30 y 60 días. Es importante que el plazo sea realista: si hay hipoteca de por medio, los plazos bancarios pueden ser más largos de lo esperado. Un plazo demasiado corto que no se cumple puede generar disputas sobre si ha habido desistimiento.
¿Qué pasa si el vendedor desaparece y no devuelve las arras? Si las arras estaban documentadas y el desistimiento del vendedor está acreditado, la vía judicial es la del juicio verbal para plazas de hasta 6.000 € o el juicio ordinario para importes superiores. La prueba del pago (transferencia, recibo firmado) es determinante. Por eso el pago por transferencia bancaria es siempre más recomendable que el efectivo.
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