La mayoría de los problemas que aparecen después de comprar una plaza de garaje son problemas que ya existían antes y que se podían haber detectado. Esta guía cubre todo lo que hay que comprobar antes de firmar, ordenado de lo más urgente a lo más fino.
1. Nota simple del Registro de la Propiedad
Es el primer documento que tienes que pedir, siempre, antes de cualquier otra gestión. Se solicita online en el portal del Colegio de Registradores (registradores.org) con la referencia catastral o la dirección de la plaza. Cuesta entre 10 € y 11 € (con IVA) y se obtiene en minutos.
La nota simple te dice:
| Dato | Por qué importa |
|---|---|
| Quién es el propietario registral | Comprueba que quien te vende es realmente el dueño |
| Hipotecas o cargas pendientes | Si hay hipoteca, debe cancelarse antes o simultáneamente a la compra |
| Embargos o anotaciones preventivas | Una anotación de embargo bloquea la venta libre |
| Descripción de la finca | Verifica que la plaza es finca independiente, no anejo vinculado a una vivienda |
| Referencia registral | La necesitarás para la escritura |
Si la nota simple tiene cargas, no significa que la operación sea imposible, pero sí que hay que resolverlas antes de firmar. Lo habitual con una hipoteca del vendedor es que se cancele con el dinero de la venta el mismo día de la firma ante notario (cancelación simultánea). Nunca entregues dinero ni firmes arras sin haber visto la nota simple.
2. Certificado de deudas con la comunidad de propietarios
El artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el comprador de un inmueble responde de las deudas con la comunidad de los tres años anteriores a la compra, aunque no las haya generado él. Si compras una plaza con cuotas atrasadas, esas deudas son tuyas desde el momento de la compra.
Pide al vendedor un certificado de estar al corriente de pagos firmado por el administrador de la comunidad o, en comunidades sin administrador, por el presidente. El vendedor es quien debe aportarlo, y es habitual que lo pague él (entre 25 € y 60 € si lo emite un administrador profesional).
Además de las cuotas ordinarias, pregunta específicamente por derramas aprobadas pero no vencidas: puede que no aparezcan en el certificado si todavía no se han girado los recibos, pero si la junta ya las aprobó, te las encontrarás cuando llegue el primer aviso.
3. Estatutos de la comunidad
Si compras la plaza para alquilarla a personas ajenas al edificio, tienes que verificar antes que los estatutos no lo prohíben. Algunas comunidades limitan el arrendamiento a propietarios o residentes del edificio. Esta restricción, si está recogida en los estatutos inscritos en el Registro, es exigible legalmente.
Pide los estatutos al vendedor o al administrador. Si no están disponibles, puedes consultarlos en el Registro de la Propiedad a través de la nota simple ampliada.
También conviene revisar si los estatutos regulan el uso de elementos comunes del garaje, las normas de tráfico interno, restricciones de peso o altura para vehículos, o cualquier otra condición que pueda afectar al uso que tienes previsto dar a la plaza.
4. Inspección física de la plaza
Visita la plaza con tu coche antes de hacer ninguna oferta. No confíes solo en las fotos del anuncio.
Medidas reales
Lleva una cinta métrica y comprueba el largo y el ancho de la plaza, especialmente si tu coche es grande o tienes un SUV. Muchas plazas anunciadas como “estándar” tienen columnas, muros o pilares que reducen el ancho útil real por debajo de las medidas nominales.
Acceso y maniobra
Entra al garaje con tu coche y aparca en la plaza. Comprueba que puedes entrar y salir sin problemas. Presta atención a:
- Altura libre del portal de entrada y de la rampa (crítico para furgonetas, SUV altos y vehículos con baca o portabicicletas).
- Ángulo de la rampa (algunas rampas muy inclinadas hacen rozar los bajos de vehículos de poco despeje).
- Radio de giro necesario para entrar en tu plaza (en garajes con columnas muy juntas, hay plazas que solo son accesibles con coches compactos aunque nominalmente tengan tamaño estándar).
Estado general
- Manchas de aceite en el suelo: las leves son normales; las extensas y recientes pueden indicar un vehículo con problemas que el inquilino anterior dejó gotear durante meses.
- Humedad en paredes o techo: las filtraciones pueden ser un problema estructural de la comunidad o un problema puntual. Pregunta al administrador si hay alguna incidencia abierta relacionada.
- Iluminación: comprueba que las luces del tramo donde está tu plaza funcionan. Una plaza oscura siempre vale menos.
- Cerradura y puerta del box (si es plaza cerrada): que abra y cierre sin problemas, que las bisagras estén en buen estado.
5. Derrama pendiente o aprobada y no girada
Es el punto que más compradores pasan por alto. Una derrama puede estar aprobada en junta meses antes de que empieces a pagar los recibos. El certificado de deudas solo refleja lo que está girado y pendiente de cobro; no necesariamente lo que la junta ya votó.
Pide al administrador de la comunidad que te confirme por escrito si hay alguna derrama aprobada o prevista que afecte al garaje. Las obras de mayor importe habitual en garajes son: impermeabilización, renovación de la instalación eléctrica, sustitución de la puerta de acceso automática o instalación de sistema antiincendios.
6. Valor de Referencia Catastro
Desde 2022, el ITP se calcula sobre el valor más alto entre el precio de compra y el Valor de Referencia Catastro. Antes de negociar el precio final, consulta este dato en la Sede Electrónica del Catastro (sedecatastro.gob.es). Si el Valor de Referencia es más alto que el precio que has negociado, tendrás que pagar el ITP sobre el primero aunque hayas pagado menos.
Checklist rápido
| Comprobación | Fuente | Coste | ¿Obligatorio? |
|---|---|---|---|
| Nota simple del Registro | Colegio de Registradores (online) | 10-11 € | Muy recomendable |
| Certificado deudas comunidad | Administrador / Presidente | 0-60 € (lo paga vendedor) | Muy recomendable |
| Preguntar por derramas aprobadas | Administrador | Gratis | Muy recomendable |
| Estatutos de la comunidad | Vendedor / Administrador / Registro | Gratis o incluido en nota simple | Si vas a alquilar |
| Visita con el coche propio | — | Gratis | Sí |
| Medidas reales con cinta métrica | — | Gratis | Si tienes coche grande |
| Valor de Referencia Catastro | Sede Electrónica del Catastro | Gratis | Sí |
| Estado de la instalación eléctrica del garaje | Administrador | Gratis | Si vas a instalar wallbox |
Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir la nota simple yo mismo o tiene que pedirla el vendedor? Cualquier persona puede solicitar la nota simple de cualquier finca. No necesitas ser el propietario ni tener relación con la plaza. La pides tú directamente en el portal del Colegio de Registradores.
¿Qué pasa si el vendedor no puede aportar el certificado de deudas? Es una señal de alerta. Si no puede o no quiere obtenerlo, sospecha que puede haber deudas pendientes. Puedes pedir al administrador que te confirme directamente el estado de la cuenta de la plaza, aunque sin ser propietario puede que no te lo facilite. En ese caso, valora si merece la pena continuar con la operación.
¿Las derramas futuras que no están aprobadas me afectan? Las derramas que no están aprobadas en junta en el momento de la compra son responsabilidad del nuevo propietario solo a partir de que se aprueben. Pero si hay obras visiblemente necesarias (techo en mal estado, instalación eléctrica antigua), es probable que la junta las apruebe pronto. Pregunta al administrador sobre el estado de mantenimiento del garaje antes de cerrar.
Si compro una plaza con una carga hipotecaria, ¿cómo se cancela? Lo habitual es la cancelación simultánea: el notario retiene la parte del precio necesaria para saldar la hipoteca y la entrega directamente al banco del vendedor el mismo día de la firma. El banco entrega la carta de pago y el notario eleva la cancelación a escritura pública. El comprador no hereda la hipoteca si el proceso se gestiona correctamente.
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